Scelta del regime fiscale per l'affitto: quale conviene?

Chi affitta un immobile in Italia può scegliere tra due regimi fiscali: la cedolare secca e la tassazione ordinaria IRPEF. La scelta dipende da diversi fattori e può incidere significativamente sul reddito netto da locazione.

La cedolare secca è un regime opzionale che prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. L'aliquota ordinaria è del 21%, che scende al 10% per i contratti a canone concordato nelle aree metropolitane ad alta tensione abitativa.

Con la cedolare secca il proprietario non può aggiornare il canone di locazione per tutta la durata del contratto per cui ha optato per questo regime. Questo può essere uno svantaggio se l'inflazione è elevata.

La tassazione ordinaria IRPEF prevede invece che i redditi da locazione concorrano alla formazione del reddito complessivo del proprietario. Il 95% dei canoni percepiti viene sommato agli altri redditi e tassato con le aliquote progressive IRPEF (dal 23% al 43%).

In generale, la cedolare secca conviene se il proprietario ha un reddito complessivo elevato (aliquota marginale IRPEF superiore al 21%) oppure se affitta con contratto a canone concordato (aliquota 10%). Conviene invece la tassazione ordinaria se il proprietario ha redditi bassi o nulli e può beneficiare di deduzioni e detrazioni.

Per i contratti a canone concordato, oltre alla cedolare secca al 10%, sono previsti sconti sull'IMU del 25% e sulle spese di registrazione del contratto. Questi ulteriori vantaggi rendono questa tipologia contrattuale molto conveniente nelle città ad alta tensione abitativa come Milano.